物业管理服务方式及物业服务八大项内容

　　住宅小区物业管理是指小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对小区内各类房屋和设备、设施及相关的居住环境进行维护、修缮和提供服务活动。小区物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种：常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。

　　一、常规性公共服务　　常规性公共服务面向全体业主和承租人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境，这一服务是物业管理企业提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中明确规定，业主和承租人不需额外提出要求。物业服务八大项内容大致包含：

　　1)住房建筑主体的管理内容 实施这项管理和服务的目的是使住房保持完好，确保其各功能的正常发挥。具体包括：　　A、住房基本情况的掌握，即包括对房屋数量、建筑形式、产权、守好程度、使用现状等的调查、记录，建立住房物业完整、准确的档案资料。具体形式有图、表、册、卡等，还要及时根据情况的变化更新档案记录。　　B、住房修缮及时管理，即包括住房的日常保养和维修等工作。　　C、房屋装修管理，即对业主和承租人在住房提出申请，从设计、材料、安全等方面进行审核和管理。

　　2)住房设备、设施的管理 这项管理的目的是使住房及其配套设备设施保持完好，住户能够正常使用。具体包括：金侨世纪苑各项设备设施基本情况的掌握，如设备设施的种类、分布、管线走向、完好情况等。B各类设备设施的日常运营、维修、保养和更新。

　　3)小区卫生管理 这项管理的目的是为住户保持一个洁净的生活环境主要工作有小区的日常清扫保洁、垃圾清运等。

　　4)绿化管理 目的是美化小区环境。主要工作有园林绿地的营造和保养及小区整体环境的美化等。

　　5)治安管理 目的是保障小区住户的人身财产安全。主要工作包括小区安全、保卫，对各种突发事件的预防和发生火灾时的处理，以及小区内干扰现象的排除等。

　　6)车辆道路管理 目的是维护小区正常的工作和生活秩序主要工作有小区内内车辆的保管、道路的管理及交通秩序的维护等。　以上各项内容又称为公共性服务。

　　7)消防管理。火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。

　　8)公众代办性质的服务。指为业主和承租人代收缴水电费、煤气费、有线电视费及电话费等公共事业性费用。

　　二、针对性专项服务　　针对性专项服务物业管理企业为改善和提高住户的工作生活条件，满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准予以公布，当住户需要这项服务时，可自行选择。内容主要有：

　　1) 针对日常生活提供的各项家政服务。该项服务包括：为住户收洗衣物、被褥;为住户代购物品;为住户提供室内清扫、装修服务;为住户保管自行车、机动车及车辆的保养、维修等;

　　2) 商业服务方面。指物业管理企业提供的各项商业经营服务项目。包括商业网点的开设与管理以及服务经营活动的开展。如开设小型商场、美容美发店、修理店等。

　　3) 文化、教育、卫生和体育方面。包括这些方面设施的配备和管理及活动的开展。如：图书馆、开办托儿所、幼儿园、各类补习班;设立医疗站;开办各种健身设施，健身房、网球场等;

　　4) 金融服务方面。包括代办各种人身保险和财产保险、引入储蓄所、证券营业所等;

　　5) 经纪代理中介服务。指物业管理企业适应业主的需要开设的中介、代理等服务事项。如物业代理销售、租赁及相关的策划、评估等。

　　6) 社会福利方面。这方面的服务一般是低价或无偿提供的。如照顾孤寡老人、拥军优属等。

　　三、委托性特约服务

　　委托性特约服务是为满足小区内个别住户的委托而提供的服务，一般未在合同或专项服务中设立。

　　在这三项服务中第一类是物业管理企业为住户提供的最基本的服务，而第三类服务可根据住户的需要确定。

　　业主和物业双方的权利义务

　　我们购买房屋之后，持有房屋的产权，就可以被称为业主。一般讨论和物业的关系时，比较专业地管房屋持有者叫业主。主业有权参加物业管理的权力，并有合理使用房屋和公用设施，维护物业的义务。业主行使物业管理是通过业主委员会实现的。　　一般说，小区住户作为小区产权人或使用人，拥有的权力是：

　　1) 享有委托管理合同所规定的各项物业管理服务，并有权向业主和管理委员会提出自己对物业管理服务现状的意见和建议，要求业主管理委员长会就此与业管理公司进行协商促进问题的解决。

　　2) 参加业主大会，选举代表自己利益的业主管理委员会，并对小区业主管理委员会增减和撤换拥有表决权。

　　3) 有权监督业主管理委员会对业主大会各项决议的执行情况。

　　4) 有权监督物业管理公司的各项服务收费是否符合规定的标准。

　　为保证物业管理工作的正常进行，小区住户应尽义务主要包括：

　　1) 按时、按规定交纳物业管理费。

　　2) 按照业主大会决议精神，对物业管理公司的各项管理服务制度积极加以配合。

　　3) 积极参加业主大会，并对小区和物业管理提出自己的意见和建议。

　　而物业管理公司的权力在于：

　　1) 按照有关规定实施对小区的各项管理工作，并有权要求小区业主和住户加以配合。

　　2) 在服务达到与业主管理委员会约定的标准时，有按规定收费权力。

　　3) 有权按照有关规定，对小区住户违反制度的行为进行处罚。

　　物业管理公司接受小区住户委托，并收取适当管理和服务费用的同时，必须要尽到提高小区居民居住质量的义务。主要包括：

　　1) 尽力达到委托管理合同中双方约定的服务标准，并按照合同约定进行收费。

　　2) 对于居民提出的要求，要在各项制度许可的范围内尽力给以满足。

　　3) 遵守业主管理委员会有关各项决定和政府的有关规定。

　　4) 按照规定，定期向业主管理委员会汇报收支帐目，接受业主管理委员会的检查。