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咋分析或诊断园区的发展水平高不高?

发布时间:2021-10-11

  分析或诊断一个园区的发展水平,可以从园区的产业结构、规模效应、收入结构等三大维度进行,在分析或诊断过程中一定要考虑到园区的产业生命周期,园区的产业生命周期存在初创期、发展期、成熟期、衰落期或转型期,对园区的发展水平会产生较大影响。具体该如何做,让宅总管小编带您了解一下

  一、园区的产业结构

  园区的产业结构主要从产业的聚集度、产业链的发展情况和龙头或重点企业的产业地位来判断。初创期的园区大部分是以机会型散点式入住的产业为主,随之通过长期的政策引导或对机会型入住的重点企业的发展,形成一些特色的产业聚集。在长期跟踪不同区域和不同级别的园区后,可以发现,有些园区产业较为单一,特别是资源导向型区域,其资源相关产业的单一导向特别明显;而另一种情况是,很多园区的优势产业长期不突出,园区内存在很多种产业均衡而独立的发展,这个时候的园区更多是一种产业集中区,相对而言发展水平一般,知名度也不高。

  从引领的园区发展情况来看,合理的产业结构应该有一定的多样性,且各重点产业会有一家或数家行业龙头入住,带动园区产业链集群发展,这些龙头重点企业在产值、税收、盈利等方面对园区有举足轻重的地位,其带动的园区优势产业,代表着园区在不同经济环境下的抗风险能力。一个优质的园区,要尽量避免单一产业过度集中,特别是周期性单一产业集群,在产业下行周期中,这种情况将对园区经济造成重大冲击。因此园区的产业集群和很多企业集团的多元化产业集群一样,要通过不同产业不同的周期表现来平复急剧波动,使园区能平稳发展。当园区产业集群发展到一定阶段,产业的高科技含量即科创元素和未来的成长性即升级空间,成为衡量园区经济稳定性和发展空间的重要因素。

  二、园区的规模效应

  园区的规模效应则看园区的企业数量和入住率,以及园区所提供的基础设施及服务的完善程度和利用度;在初创期,园区受到资金、人才、基础设施等条件的限制,入园企业数量较少,在这个阶段,园区一方面需要对基础设施项目进行投资,另一方面也会在税收、土地等方面为入园企业提供优惠政策,园区主要靠初始资金和银行贷款等方式进行发展,尚处于收入很少或入不敷出的阶段。一般来说经历初创期的规划建设,到逐步成熟,需要经历一级土地收储整理、配套基础设施建设、招商引资、企业生产运营、住宅商业配套乃至产城融合等过程,这个过程至少需要五到八年的耐心打磨,才能完成前期投入进入良性循环阶段,形成产、城、人联动发展的规模效应,为园区的持续发展及所需的投融资创造良好的条件。但和入住的产业本身有生命周期一样,由于新技术的出现和土地、人力成本的上升,产业园区又容易进入衰落期,此时需要园区进行新的政策引导,大力转型,通过新兴产业企业入园实现产业集聚和园区的升级。

  因此,在规模效应维度,要注意园区所在城市及自身的产业特点的变化,比如资源枯竭型城市里的资源导向型园区,很可能在成熟期后面临转型失败而进入衰退期,这是园区十四五规划中必须要思考的课题,园区转型和园区产业的转型升级是休戚相关的两个维度。

  三、园区的收入结构

  到一定成熟期之后,园区的收入来源主要有土地收益、房地产开发收益、入园企业经营税费、运营管理服务收益、公用事业经营收益等。判断一家园区的发展水平,从其收入结构上的业务比重,可以得知其商业模式和战略定位。在成熟期的园区财务收入中,要分析其主导构成是什么,这些收入的持续性和可复制性如何,才能找到突破方向,并以此为园区的投融资找到合适的方式,短融长投或融资期限不匹配,都将导致园区付出沉重的财务成本。

  随着园区配套设施的完善和经济的发展,那些区位交通较好、环境生态友好、经济基础发达的园区,会对在园区工作以及区外人口具有很强的虹吸力,产业人口带来的居民人口的增加,会逐步丰富园区的业态,使园区从单一的产业集聚扩大到商业集聚、社区集聚,成为具有综合性功能的新城区,因此园区的收入结构也将从单一的产业地产运营收入向商业、住宅等地产及物业、科创等服务的综合性收入结构转变,在园区实现产、城、人一体化的产城融合中获得多元化的收入。此时的园区各类产业发展更为均衡,地区的经济发展也会较为平稳,相应投融资能力也越强。而且园区转型的空间取决于所处的地理位置和人口导入能力,因此这些园区的转型空间也较大。

  因此,分析或诊断一个园区的发展水平,一定要考虑到园区自身的周期性特点,这样才能更加客观看待当前园区的状况,才能采取合理的应对措施,帮助园区取得更好地发展。

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