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住宅小区漏水物业应该如何处理合适?

发布时间:2021-05-17

  王女士2021年5月刚刚购买了二手房一套,看房的时候还好好的,结果住进去不久后房顶开始漏水,原因是因为漏水邻居的水管爆裂,那么王女士给物业反馈该事件,物业负责和楼上邻居进行了联系沟通,水管修好后虽然不再漏水但王女士家里的墙皮因此损坏,这件事该谁负责?

  住宅小区渗水是影响住建、住管、邻里和谐的重要问题,在工作中如何处理、解决好渗水事件,已经不仅仅是反映出一个物业服务公司的品质问题,同时也能反映出物业工作人员对相关专业知识的掌握程度和法律法规的熟识度。

  一、住宅小区渗水问题主要突出体现在以下几个方面:  1、屋面渗水;  2、外墙渗水;  3、阳台渗水;  4、厨卫渗水;  5、飘窗、弧形落地窗渗水;  6、客厅或卧室的顶部渗水;  7、铺设在室内地面的冷、热水管漏水,渗水到同层业主室内;  8、地下室、电梯井渗水。

  二、渗漏情况分类

  1、屋面渗水。  (1)对屋面进行了二次人工改造或破坏了原有建筑结构而导致的渗水,如排气孔折断后雨水灌入,破坏屋面防水层,雨水从破损的防水层浸入室内;  (2)在屋面种植花草树木等植物,植物根基的生长破坏了表面防水层。养殖水产物,防水层做的不到位造成屋面渗水的;  (3)在屋面安装设施设备,导致屋面防水破坏,如中央空调长期使用的震动等;  (4)屋面使用年限过长,风化造成的渗水;山墙、女儿墙、烟囱的根部,天沟、雨水口、管道等的渗水。

  2、外墙渗水  (1)外墙面裂纹渗漏;  (2)墙体变形缝渗漏;  (3)穿墙管道根部渗漏,如空调水管;  (4)窗框与墙体连接处缝隙渗漏,如飘窗、弧形落地窗;  (5)面层风化、碱蚀或局部损坏造成的渗水;  (6)楼上违章搭建遮阳雨棚,遇到雨水大的时候,形成很大的水流冲刷到外墙面造成的渗漏;  (7)檐口渗水。

  3、阳台渗水:  (1)阳台防水层没做或被破坏导致的渗漏;  (2)阳台地漏周围的渗漏;  (3)空调冷凝排水管堵塞造成的渗漏。  (4)楼下二次装修过程中,擅自拆除阳台与客厅间的承重墙所造成的渗漏,这要根据具体情况而定。  楼下将承重墙拆除是违反了现行的《住宅室内装饰装修管理办法》 第五条 住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:  (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构。同时,依据中华人民共和国建设部令第94号《城市异产毗连房屋管理规定》 第六条 所有人和使用人对共有、 共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。  所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。  第八条 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。 第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的,应当及时排除危险;他方有权采取必要措施,防止危险发生;造成损失的,责任方应当负责赔偿。  如果楼下改造前没有漏水,改造后漏水,而期间楼上并没有进行房屋的改造,那只能是由楼下自己负责并承担费用。本着“谁主张,谁举证”的司法原则,除非楼下能够拿出楼上的行为是导致房屋漏水的直接原因的证据,如果有证据,楼上就需要承担一定的责任和相关的费用。

  4、厨卫渗水:  (1)面盆软管渗水,  (2)进水管渗水、水阀与水管的连接处渗水;  (3)地漏连接排水管密封不严的渗水  (4)座便器渗水;  (5)铺设在墙壁内的冷热水管弯头内丝破裂,造成的渗水;  (6)厨卫地面大量返水,一般是主污水管堵塞造成或室内排水管到主污水管之间堵塞。

  5、塑钢门、窗渗水:  (1)塑钢门、窗密封胶问题导致的渗漏;  (2)塑钢门、窗的泄水孔设计不合理或被堵而出现的返水渗漏;  (3)天台塑钢门门口的地面调坡不合理导致雨水倒灌入室;  (4)房屋封闭,当室内外温差过大时,塑钢窗上会出现挂珠流水,疑似渗水现象。  6、客厅、卧室顶部渗水  (1)靠厨卫单侧渗水;  (2)靠近飘窗、弧形落地窗顶部的渗水;  (3)预制板结构中的客厅、卧室渗水。

  三、权责解析  1、维保期内的渗水维修由施工单位负责。根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》“第七条 在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定(塑钢门、窗在开发商和施工方签定的合同中一般规定保修期为一年)。第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”

  2、维保期满后的渗水维修由个体或整单元、整栋的业主来承担。依据《武汉市住宅区物业管理条例》“第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外,房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。” 武房物[2000]61号《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》“第三条本实施办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区开单栋住宅内,建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟道、池、阴井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第五条商品住宅和公有住宅出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。维修基金的使用,执行财政部财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》,专项用于住宅共用、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”即:不管是业主修复还是申请公共维修基金对其修复,这里权利和责任都应该视具体情况由个体或整单元、整栋的业主来承担。

  3、涉及到异产毗连关系的渗漏,依据中华人民共和国建设部令第5及94号《城市异产毗连房屋管理规定》执行。造成损失的依据《武汉市住宅区物业管理条例》第三十一条和《民法通则》第一百三十四条(五)恢复原状、(七)赔偿损失,承担民事责任。

  4、物业公司的工作针对业主个体维修开展的工作:

  (1)业主自行请人维修的,物业公司应积极给予协助配合。提醒业主签订《维修协议》时要注明:A、维保期、质保金、工艺流程、验收标准和付款进度;B、维修单位要提供有效的营业执照、法人身份证、联系人的手机和座机的联系方式。物业公司将上述资料复印件存档,并对维修施工全过程进行跟进管理,建立维修施工档案,明确施工、维保起止期限。

  (2)物业公司受业主之托代为请人为其维修的,管理工作同上;

  (3)在客观条件允许的情况下,物业公司也可以自行为业主提供有偿维修服务,管理工作同上;

  (4)涉及异产毗邻房屋问题,依据中华人民共和国建设部令第94号《城市异产毗连房屋管理规定》,做好相关的记录取证和协调即可。

  (5)对个别业主不愿自行出钱维修的,从大厦的整体安全角度考虑,按申请维修基金程序办理。紧急情况时物业公司可先行垫资维修;  涉及公共设施设备中、大修需申请动用维修基金开展的工作:

  按武房物[2000]61号《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》第十八条 商品住宅维修基金的使用,成立业主委员会的由物业管理单位提出使用计划,经业主委员会批准后,报房地产行政管理部门备案,按照高效节俭的原则使用。未成立业主委员会的,维修基金在房地产行政管理部门代管期间,维修基金的使用由物业管理单位提出维修使用计划,经小区2/3的业主同意,报房地产行政管理部门审批,经同级财政部门核准并通知银行划拨资金。 物业公司应跟进其全过程的管理,并将全部资料存档备查。

  总之,住宅小区渗水问题不可小觑,物业公司应该及时跟进修缮,并做好相关的维修记录。它关系到房屋的保值增值,关系到业主对物业公司的满意度,关系到小区的邻里和谐。

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