催告应作为物业服务企业起诉业主支付欠缴物业费的前置条件，但该催告形式不应严格按照有效送达的标准来衡量，只要物业服务企业通过合理的方式对业主进行了催告，即可视为达到法律规定的程序要求。
争议焦点
物业公司起诉业主支付欠缴物业费，需采用何种通知形式才能认定其已有效履行了催告的前置程序。
2021年3月，某小区第一届业委会与某服务公司签订物业管理合同，约定的主要内容包括：某服务公司为该小区提供物业管理服务，服务期限至2026年3月;洋房、公寓物业服务费按建筑面积每月每平方米2.3元收取，每月30日前缴款;业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的违约金支付比例;等等。某服务公司称自2014年开始为案涉小区提供物业服务，其曾通过微信、电话方式向业主邝某催缴物业费，并提交了微信聊天记录。某服务公司提交的微信聊天记录显示：2022年5月某日，某服务公司联系微信备注为“邝某”的业主，称：“请问您是X栋X房的业主邝某吗?”对方未回复;其后，某服务公司多次向该微信发送催缴物业费的信息，但对方一直未回复。
裁判结果
中山市中级人民法院作出的生效裁判认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款的规定，某服务公司已提供初步证据证明其通过微信向邝某进行催收，邝某作为业主不按合同约定支付物业服务费已构成违约，应承担违约责任，故依法判决邝某向某服务公司支付2019年11月起至2022年3月欠缴的物业费及违约金。
典型意义
物业服务企业作为原告的大量诉讼案件主要是涉及业主欠缴物业费的催缴问题，本案裁判通过明确引导广大物业服务企业在催收物业费之前需经过合理催告的前置程序，以达到与物业服务合同相对方先进行充分有效沟通，沟通未果再向司法机关寻求司法救济的立法目的。
法官手记
化争止纷 共建和谐
关于物业服务企业的催告程序，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”该司法解释从审判实务操作层面确立了物业服务人起诉的前提条件，即需先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的才能通过诉讼或者仲裁方式主张。
本次《中华人民共和国民法典》编纂在《物业管理条例》及上述《物业服务纠纷解释》二者规定的基础上，从立法层面明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，但对于催告形式的认定并未明确，以至于在审判实务中由于对物业服务企业催告的形式以及需要达到的送达标准认识存在差异，导致对催告是否应参照司法送达的标准来衡量存在不同的意见。对此，在审理上述案件的过程中，应从社会治理的角度出发，综合社会效果与法律效果相统一的司法理念进行分析，《民法典》明确物业服务人在起诉前需将催告作为前置程序，其目的系为了给予物业服务人和业主直接沟通、协商的时间和空间，无形中亦能达到督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行合同的目的，有利于双方直接面对面解决纠纷、减少诉讼，同时也能达到防止物业服务企业未经催告程序滥用诉讼作为其催收工具的目的。
基于此立法目的，只要物业服务企业通过合理的方式，例如短信、电子邮件、张贴催告公告、邮寄催告函等能够证明物业服务企业已通过各种途径对物业服务合同相对方履行了积极催告行为的，即可认为达到法律规定的催告要求，而无需严格按照司法送达的标准去衡量。放宽对有效催告的认定，亦能减少物业服务企业的送达成本，为其经营减负。综上，统一此类案件的裁判尺度，不仅有利于前端化解矛盾纠纷，而且能够有效降低各方的诉讼成本，既符合法律规定的立法本意，亦能达到矛盾纠纷多元化解的目的。
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