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业主能否以物业服务质量差为由拒交物业费?

发布时间:2021-10-28 10:15:50

  业主能否以物业服务质量差为由拒交物业费?业主不能因物业服务存在质量瑕疵,而拒交物业服务费,但违约金可以据实减少一些。

  废话不多说我们直接看案例:冯某与天某物业管理公司物业服务合同纠纷案

  一、基本案情

  天某物业公司系天某第一城物业服务单位,冯某系该小区业主。2011年5月24日冯某接收房屋时同天某物业公司签订《前期物业服务协议》一份,协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.9元,物业管理服务费实行预交制度,每半年缴纳一次,冯某应在每半年的第一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之五收取滞纳金。冯某房产面积96.16平方米,自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费,天某物业公司主张冯某拖欠金额5124元,违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。

  二、裁判结果

  法院生效裁判认为,物业服务合同是物业服务企业与业主订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。天某物业公司与签订《前期物业服务协议》是有效合同,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。天某物业公司系经有权机关登记注册的物业管理公司,有权在经营范围内行使权利。天某物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务,并履行了相应的义务,冯某理应交纳物业管理服务费,拖欠不交已构成违约。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵,对小区业主提出的问题,物业公司应当主动及时加以整改,承担养护、维修公共设施、设备的责任,对小区内私占公摊面积违章建筑,应及时制止,不听劝阻的,及时向有关执法部门报告,配合执法部门依法强制处理。天某物业公司应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。冯某作为业主,不能因物业公司个别地方做的不足,以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为,影响整个小区正常的物业管理,对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求,予以支持。对天某物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求,天某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵,为缓解双方的矛盾,促进天某物业公司重视物业服务质量,且双方合同中约定违约金过高,遂将违约金酌定为500元。

  三、典型意义

  物业服务合同关系中的物业服务企业与小区业主,朝夕相处,关系紧密,双方均应诚实守信地履行物业服务合同,物业服务企业应当为小区业主提供优质的物业服务,业主应当及时交纳物业费用,双方协调配合,共同维护小区的安全、卫生与秩序。如果发生纠纷,也应当互相理解,互谅互让,采取实事求是的态度解决纠纷,尽快恢复小区的安宁与和谐。

  物业服务费是物业服务企业运营的基础,物业费的收取具有公共属性,业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费,业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果业主对物业服务不满意,就不交纳服务费,物业服务的质量肯定会无法维系,业主更不满意,更多的业主不交纳物业服务费,从而陷入恶性循环,最终受损害的是小区的全体业主,这也不符合业主不交纳物业服务费的初衷。从另一个方面讲,随着业主对美好生活的需求日益增长,物业公司也不应只关注收取费用,而应不断提高物业服务的质量,满足业主对小区安全、安定与美好环境的需要。如果因为提供的服务质量瑕疵,造成了业主的人身及财产损失,应当承担相应的法律责任。如果物业服务质量确实存在一定瑕疵,但尚不足以构成对物业服务协议的严重违约的,根据天某物业公司的违约程度,原审兼顾了双方的利益,对天某物业公司主张的违约金数额进行调减,此种处理理念与方式,符合实际,有利于督促物业服务企业提升服务品质,双方矛盾的化解。

  来源:河南日报网

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