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业主需知,明年《民法典》物业新出台的3条规定

发布时间:2021-09-27

 

    第一、业主对物业不满意,有权更换。

  《民法典》第二百八十四条规定,对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

  新规明确了,如果物业的服务效率低下,或者管理不到位,无法达到小区绝大多数业主满意的程度,业委会就有权行使“弹劾”权,通过更换物业保障业主的共同利益。按照现行《物权法》第76条第2款的规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以选聘和解聘物业公司。也就是说,原则上只要业主支持过半,就可以成立业委会换物业。

  第二、共有部分产生的收入,业主享有分配权。

  《民法典》第二百八十二条和二百八十三条规定,建筑物及其附属设施的收益分配,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,业主均享有分配权。

  哪些是共有部分产生的收入?最典型的就是小区电梯间广告收益、小区宣传栏广告收益和外来人员搞活动占用场地的广告收益等。这些收益本质上是以共有部分出租换来的,所以理应属于全体业主。所以,理论上来说,物业没有经过业主同意就私自在电梯间、宣传栏等区域接广告,也是不合理的,业主可以要求物业清除掉。

  第三、业主对物业单位的各项费用的收支有绝对知情权和监督权。

  《民法典》第九百四十三条规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

  新规明确规定,物业单位有责任定期将服务事项、人员调动、各项费用的收支等向全体业主公开。换言之,业主对物业单位的各项费用的收支等有绝对的知情权和监督权。不仅如此,有些城市还在推行有关单位对物业账目公开信息纳入日常巡查范围。并将公开情况与物业服务企业信用信息等级评定、物业管理项目招投标、物业服务品牌企业评选、星级住宅小区评选等挂钩。公开的目的,就是为了更好监督,监督的目的自然是为了求真务实,本质上是为了督促物业回归服务业主的本源。

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