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小区物业与业主的矛盾有哪些

发布时间:2022-05-25 15:26:57     阅读量:1518

  随着小区居民生活水平逐步提升,对小区的物业管理服务水平要求也越来越高。然而,原本应该服务于广大业主的物业公司并未能和他的“东家”——业主融洽相处,相反物业公司和业主矛盾重重、甚至对簿公堂的情况频频显著报端,早已屡见不鲜。因物业纠纷产生的投诉逐年上升,业主和物业之间矛盾重重,到底有哪些关键性的矛盾呢?

  1、物业服务不到位

  不少业主会感觉自己所缴纳的物业费跟物业实际服务不匹配,业主们会遇到反馈问题时态度恶劣、公共设施损坏后物业维修不及时(路灯、单元门、电梯等)、卫生不能及时打扫、绿化植被无人打理、消防通道被占用,物业无作为等等等问题。

  法律界人士认为,如果是因为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的,物业服务企业应担承担责任。业主也可以通过召开业主大会的方式,更换物业服务公司。

  2、物业费成物业最大问题

  “收费难”成了各物业公司最头疼的问题。“对服务不满意”是大部分业主不愿交费的原因。而部分业主是抱着侥幸心理,觉得“反正不是我一家没交。”

  实际上,物业管理目前并不是一个成熟的行业。各物业公司之间存在差距,内部管理上也有很多问题。而物业本身的管理确实是存在难度的,这一行业的服务性强,从业人员很多学历水平低,流动性强,心情、态度等服务因素可变性大,导致了部分物业公司管理不善,问题频出。

  而“收费难”问题,无论是公开透明还是接受监督,都有一个成本问题,交流需要成本,更正问题也需要成本。但是,这些应该都是必要的成本,因为只有共赢才能获取长远利益。目前一些业主和物业的纠纷,大多是只争夺眼前利益的结果。


  3、车位问题

  近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生,有的物业向业主“强租”车位,业主需签订租期20年的合同,一次性就交12万元租金,几乎与售价相当。相关数据统计,真正在小区购买停车位的车主只占20.7%,租小区车位停车的占46.1%。车位“只售不租”的问题因此格外凸显。

  据悉,最初开放商卖房时,不少小区对外宣传都是停车位“可租可售”,以此吸引买房者,等业主入住之后,就变成了“只售不租”,不买就不能停车。

  就此类问题,法律界人士认为,地上车位属于小区内的公共产权,开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前,还没有出台有关车位销售价格的相关规定。

  4、物业服务的时效性

  当业主的住宅出现质量问题时,物业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。调查显示,在不少小区都存在这样的现象,个别业主借对物业的服务不满意,不交或者拖欠物业费。对此,专家表示,不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定,业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意,业主可保留相关证据,向业主委员会反映,甚至是提起法律诉讼。同样,如果物业认为业主做法不妥,也应该通过法律途径解决。

  5、广告收益该归谁

  近年来,关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。有不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告,物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入,但对小区广告收入关心过的业主少之又少。

  物业公司有没有权利在小区内做广告?收入应该怎么处理?对此,法律界人士认为,根据《物业管理条例》的相关规定,利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的,应当经相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  6、违规装修惹争议

  近年来,随着城市化进程的加快,越来越多的小区建成投用,有关房子违规装修的话题也成为了热点。而面对各种违规装修,小区物业表示“没有执法权,自己很难办。”而业主则表示,“我们交了物业费,遇到问题找物业解决理所应当。”在这里,物业公司也表示如果发现小区业主违规装修,物业人员及时介入调解,并要求整改,问题一般都能解决。但是,如果遇到拒不配合的业主,物业公司能做的也只是向相关主管部门反馈。

  对于户型内的阳台、设备平台、露台等开发商赠送的面积,业主却将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方的,也属于物管规定的禁止范围之列。

  7、遗留房屋问题多

  许多小区内配套设施未能按楼书或其他资料的项目、标准、档次设置,并缺少验收环节,造成小区内配套设施不全,也变成了损害业主利益的陷阱。而房地产商遗留的房屋质量问题,也造成了业主和物业管理公司之间产生矛盾,案件大约占物业纠纷案件的10%至15%。

  据悉,这类问题主要表现在:房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等问题,而开发商又怠于履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱”。这样,业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时,将怨气撒到物业公司身上,以拒交物业费的方式维权。

  一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,但在交房后,业主不容易找到开发商,而物业公司时刻在与业主打交道。所以,由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。不过,物业公司在管理交接之时要和开发商签订代为维修房屋的合同。

  8、大修基金难申请

  有业主反映,自己交的房屋大修基金很可能被挪用了。之前,有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱,不少都是领钥匙时物业或开发商代收。有业主表示,从入住开始缴存维修基金,主管部门从未公开公示过维修基金交存管理情况。业主担心物业方“侵吞”,物业抱怨吃力不讨好。

  事实上,建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。业主都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。相关条例规定,续筹和使用专项维修基金的事务由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得代收房屋专项维修资金。而是业主在办理房屋入住手续前,将这笔资金足额存入房屋专项维修资金专户。

  9、邻里纠纷问题

  据了解,物业一般对小区业主们的邻里纠纷采取漠视的态度,这种现象大约占物业与业主纠纷案件的5%左右。比如有业主改造自家阳台却影响邻居家的生活,如果物业公司坐视不理就容易激化矛盾。还有的是因为楼上业主的管道漏水导致其装修、家具受损,他们认为物业公司应该负责维修,或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司。

  实际上,物业对于装修造成的邻里纠纷可以调解,但没有执行的职责。物业与业主存在一个服务合同关系,地位平等。不过,物业公司还是要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题。除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。其实,当有矛盾发生时,双方都需要冷静一下,坐下来好好调解,找出解决问题的方法。

  10、财产安全问题

  安保措施不到位,经常有小偷入室偷窃,给业主造成了损失,物业保安是否有义务保障小区业主财产安全呢?

  据了解,业主家被盗,民事赔偿的主体应当是盗窃的犯罪嫌疑人,但是,作为物业管理公司,在与业主签署的物业管理服务合同内有相关的约定,而物业服务企业未履行该约定,导致业主人身、财产受到损害的,可根据《物业管理条例》的第三十五条规定,应当依法承担相应的法律责任。该法律责任应由物业公司依据物业服务合同提供的安全保障服务方面的缺陷的大小来承担相应的责任。

  关于“小区物业与业主的矛盾有哪些”的问题,以上内容已经给大家详细介绍清楚了,希望可以帮助大家。

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